Классическим примером недвижимости, покупаемой с целью перепродажи, являются запущенные дома, которые после приобретения ремонтируются и тут же выставляются на продажу. Здесь налицо явное спекулятивное намерение владельца, и на такую недвижимость льготы статьи 1031 не распространяются, даже если продажа дома затянулась на длительный срок из-за невозможности найти покупателя. Значит ли это, что покупать такие здания не имеет смысла? Нет. Вы просто должны доказать свои инвестиционные намерения. Каким образом это сделать? Лучше всего выждать год плюс один день между датой покупки и выставлением на продажу.
Возьмите на заметку
Между датой покупки недвижимости и выставлением ее на продажу должно пройти не менее одного года.
В прошлом я и сам покупал такую недвижимость, но при этом всегда держал ее в своем владении не менее одного года. Я мог, например, отремонтировать дом, а потом сдать его внаем на год или, наоборот, заселить в него жильцов на год, а затем отремонтировать. Только после этого дом выставлялся на рынок недвижимости. Независимо от последовательности действий дом оставался в моей собственности как минимум один год.
И еще одно обстоятельство, о котором следует поговорить, прежде чем переходить к правилу № 2: если ваша прежняя собственность относилась к категории недвижимости, то в качестве замены надо тоже приобретать недвижимость. К ней, в частности, относится земля, а также все, что является ее неотъемлемой частью. Лесные и водные угодья, права на месторождения полезных ископаемых тоже считаются недвижимостью. Несколько лет назад я продал одно здание и взамен приобрел другое с использованием статьи 1031, но в результате этой операции у меня осталось порядка 100 тысяч долларов (с которых мне не хотелось платить налоги), и я вложил их в покупку доли в месторождении нефти и газа. Каждый месяц это дает мне неплохой стабильный денежный поток и одновременно избавляет от необходимости управлять недвижимостью.
Правило № 2: Сорок пять дней на поиск новой недвижимости
С момента продажи старой недвижимости у вас есть ровно сорок пять календарных дней, чтобы представить список объектов, которые вы намерены приобрести взамен. Если в этом перечне содержится от одного до трех объектов, то никаких ограничений на их стоимость не предусматривается. Например, если вы продали недвижимость за 100 тысяч долларов, то можете включить в список три новых объекта стоимостью по 10 миллионов каждый, то есть в общей сложности на 30 миллионов. Возможно, этот пример вам покажется чересчур надуманным, но у меня действительно несколько лет назад был клиент, разыгравший именно такой сценарий. Он собирался купить торговый центр и рассматривал на выбор три подходящих варианта. Однако прежде чем эта сделка состоялась, ему позвонил один покупатель и выразил желание приобрести его квартиру. Поскольку вопрос о покупке торгового центра был уже практически решен, мой клиент решил совместить приятное с полезным и обставил сделку как обмен с использованием статьи 1031, чтобы не платить налогов. Оба события очень удачно совпали по времени, и в результате доход от продажи квартиры был выведен из налогооблагаемой суммы, хотя стоимость квартиры была ничтожно малой по сравнению с приобретаемой недвижимостью.
В перечень приобретаемой недвижимости можно включить и более трех объектов, но в этом случае налоговое ведомство вводит дополнительное ограничение. Общая цена приобретаемой недвижимости в этом списке должна превышать цену продаваемой не более чем в два раза. Это называется правилом 200 процентов. Если воспользоваться приведенным выше примером (где цена проданного дома составляет 100 тысяч долларов), то это будет означать, что общая стоимость приобретаемой недвижимости в вашем перечне должна составлять не более 200 тысяч. Другими словами, если в перечне всего три объекта, то их стоимость может составлять хоть 30 миллионов или даже больше, но если наименований больше трех, то их общая стоимость ограничивается суммой в 200 тысяч (то есть в два раза больше цены продажи). Поэтому я рекомендую включать в этот перечень не более трех наименований недвижимости.
Возьмите на заметку
Не усложняйте себе жизнь – для подачи перечня приобретаемой недвижимости выдерживайте срок в сорок пять дней.
Как уже было сказано, речь идет о сорока пяти календарных днях с момента продажи. Это значит, что если сорок пятый день приходится на субботу, воскресенье или праздник, список должен быть представлен до этой даты, а не на следующий рабочий день. Никаких продлений указанного срока не допускается.
Составляя список, вы должны четко и ясно обозначить в нем объекты недвижимости, чтобы агент налоговой службы мог найти и осмотреть их. Другими словами, это должен быть полный адрес, например: «Мейн-стрит, 123, Финикс, штат Аризона». Не допускаются описания типа: «Жилой дом с тремя спальнями и двумя ванными на Мейн-стрит в Финиксе».
Список должен быть представлен независимому посреднику, о котором пойдет речь при обсуждении четвертого правила.
Правило № 3: 180 дней на завершение сделки
Опять-таки, начиная с даты продажи у вас имеется ровно 180 календарных дней, в течение которых вы должны приобрести себе новую недвижимость. Независимо от того, сколько объектов вы приобретете, они должны содержаться в перечне, который вы подготовили в течение первых сорока пяти дней. Вы можете купить один, два или, если хотите, все три объекта, но только из этого перечня и не позднее чем через 180 дней.
Как и в предыдущем правиле, речь идет о календарных днях, а это значит, что если срок заканчивается в субботу, воскресенье или праздничный день, никаких продлений не будет, даже если вы обратитесь с такой просьбой к самому президенту. Учтите, что сроки определены совершенно конкретно – сорок пять и сто восемьдесят дней, а не шесть недель или шесть месяцев. Либо вы их соблюдаете, либо сделка по обмену признается недействительной.
Возьмите на заметку
Ограничения по срокам имеют очень строгий характер. Соблюдайте их.
Правило № 4: Независимый посредник
Вы не имеете права прикасаться к вырученным деньгам на протяжении всего срока между продажей старой и покупкой новой недвижимости. Закон требует участия в сделке независимой третьей стороны – посредника, который обязан хранить эти средства и готовить все документы, необходимые для обмена.
Несмотря на то, что кандидатура посредника должна быть в какой-то форме согласована с налоговой службой, на самом деле его деятельность никем не регламентирована. Он не должен сдавать никаких экзаменов, чтобы доказать свои знания и способности, и, как правило, может делать с вашими деньгами все, что ему вздумается. В большинстве штатов посредником может стать любой человек, которому хватит денег на то, чтобы напечатать себе визитные карточки.
В нашей сфере деятельности нередки случаи денежных потерь из-за того, что посредники используют деньги клиентов в собственных целях или неудачно инвестируют их. Некоторые из таких недобросовестных посредников в прошлом были юристами, успешными бизнесменами и даже сотрудниками титульных компаний. Потери могут быть как относительно небольшими, так и огромными, но все они объясняются тем, что посредники смешивают свои деньги с деньгами клиентов. Другими словами, они хранят их на общем банковском счете.
У посредника есть только два способа хранить деньги клиентов: либо они смешивают их все на одном счете, либо заводят отдельные счета для каждого клиента. Любые злоупотребления со средствами клиентов могут произойти лишь тогда, когда все деньги собраны в «общий котел». Тем не менее примерно 95 процентов посредников (по моим личным сведениям) хранят все средства на одном счете.
Калифорния, Айдахо и Невада – это единственные штаты, где приняты законы, регулирующие деятельность посредников и защищающие клиентов. Аналогичные законопроекты предлагались во многих других штатах, но, как и следовало ожидать, они встречают резкое противодействие со стороны посредников. Таким образом, единственный, кто может защитить ваши деньги, – это вы сами.
Поскольку вы все равно обязаны пользоваться услугами посредников в сделках по обмену недвижимости, то на что следует обращать внимание при их выборе? Во-первых, надо настоять, чтобы ваши деньги лежали не на общем, а на отдельном счете с указанием вашего имени и учетного номера налогоплательщика. Почаще звоните в банк, чтобы удостовериться, что деньги никуда не исчезли. Один из недобросовестных посредников долгое время убеждал клиентов, что их деньги находятся на отдельных счетах, а на самом деле все они были в одной куче. Поэтому, звоня в банк, всегда записывайте, с кем и о чем говорили.
